Valoración agraria y rústica de parcelas

En el mundo profesional de la agricultura también se contempla la capacidad de valorar y tasar todo tipo de bienes. Los más comunes es la valoración agraria de suelo rústico y de la parcela, pero también abarca otro tipo de tasaciones más curiosas como el valor de un árbol o incluso de una rama.

Son situaciones que pueden suceder en el mundo rústico y también en el urbano, donde una planta tiene un valor y va en función de la variedad, edad e importancia socio-económica.

La valoración agraria de parcelas no está sujeta a términos subjetivos y, al igual que la tasación de bienes inmobiliarios (pisos y casas en ciudades), también se hace con cálculos matemáticos y fórmulas comparativas.

Tipos de valoración agraria 

Cuando queremos valorar finca rústica, lo podemos realizar mediante varios sistemas, igualmente aceptados, que abandonan por completo la subjetividad y se basan en parámetros matemáticos y estadísticos, de forma que se realiza una tasación lo más objetiva posible.

Método de capitalización de renta o analítico

Capitalizar una finca o una plantación es, básicamente, ver los ingresos que produce (o podía producir antes del suceso o daño) y los gastos que tiene. Para ello, se calcula en función de una tasa de capitalización.

Pongamos el ejemplo de que tenemos una hectárea de superficie con cultivo de pimiento y, por mala praxis en la dosis utilizada de un herbicida, la producción se pierde por completo.

La capitalización analiza los gastos habituales de mantener durante toda la campaña el cultivo y suma los ingresos de una producción media estimada de los últimos años. Es es el valor que el seguro de responsabilidad civil o el causante de los daños debe pagar.

Método de comparación o sintético

El sistema de comparación o sistema sintético, como también es conocido, es bastante parecido a la valoración habitual que se realiza de inmuebles urbanos. Para ello, se evalúa qué precio tiene el suelo o bienes inmuebles en la zona, situadas a poca distancia, y que sean muy parecidas en cuanto a tamaño, año de construcción y otros parámetros.

Valoración agraria por sistema estadístico

Bajo el método estadístico, la valoración de un terreno o una finca se buscan distribuciones de probabilidad para analizar la ubicación de la posesión, distancia con respecto al centro urbano, rendimiento productivo de la tierra y algunas variables más, de forma que se hace una valoración agraria de forma totalmente objetiva.

Tasación y valoración agraria de fincas

Valoración agraria de árboles ornamentales

Por supuesto, un árbol ornamental tiene un valor que se puede cuantificar mediante la aplicación de fórmulas recogidas en la Norma Granada. Para realizar la valoración agraria lo más objetiva posible, existen unas tablas emitidas por la Asociación Española de Parques y Jardines Públicos.

En ella se valora el diámetro del tronco, edad de la especie y su valor ornamental (es distinto el valor de una palmera o de una pinnacea).

Pongamos el caso de que tenemos una preciosa palmera de varios metros de altura a la que tenemos mucho aprecio, pero nuestro vecino no tanto. En un arrebato, decide dañarla aplicando cualquier producto tóxico (herbicida, gasolina, etc.) que afecta a la planta y termina secándola.

Con la previa denuncia, se realiza el cálculo del valor de la palmera, la cual puede llegar a tener un valor francamente alto dependiendo de las variantes comentadas.

En este aspecto, debemos recurrir a expertos en valoración agraria o buscar una empresa tasadora que nos realice el trabajo.

Ejemplo de tasación de una plantación

Ponemos en venta un terreno con frutales (albaricoque, por ejemplo) en plena producción, pero decidimos que nuestro cultivo tiene un valor y el comprador tiene que pagarlo. Por tanto, queremos realizar una valoración agraria del valor de dichos árboles productivos.

Para poder hacer una valoración agraria del valor de los frutales, necesitamos encontrar la siguiente información.

  • kg/ha producción según el año de producción y escala productiva
  • Precio medio de la fruta comercializada en los últimos años
  • Gastos fijos y variables históricos de la finca
  • Vida útil del cultivo

Se trata de realizar un flujo de caja donde se resten los gastos a los ingresos por vender la fruta, teniendo en cuenta que no todos los años va a producir lo mismo. Como no conocemos la producción futura, podemos acudir al anual de estadísticas que nos dirá le histórico productivo de dicha variedad en la zona.

Los gastos que debemos contemplar son los siguientes:

  • Coste de mano de obra (poda, recolección, tratamientos y mantenimiento general)
  • Fertilizantes y fitosanitarios durante el ciclo de vida
  • Instalación de riego
  • Agua y luz eléctrica

Y los ingresos van referidos al pago de la fruta que vendemos. Ni los ingresos serán los mismos cada año ni tampoco los gastos. Hay que tener en cuenta, en términos generales, que una mayor producción (mayor ingreso) conlleva mayores gastos, ya que la mano de obra en la recolección, el gasto más importante en una finca, se dispara.

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